«Quanto vale al metro quadro?» è la prima domanda di ogni trattativa immobiliare — e quasi tutti la calcolano male. Dividere il prezzo richiesto per i metri calpestabili porta a valori sballati, perché il mercato ragiona in superficie commerciale: un concetto preciso, con coefficienti codificati per balconi, cantine, giardini e soffitte. Vediamo il metodo completo usato da agenzie e periti, con un esempio numerico dall'inizio alla fine.
Sì, ma pesato: un balcone entra nella superficie commerciale al 25-30% della sua metratura, non al 100%.
Nelle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (gratuite, per semestre e per zona) e nei borsini immobiliari locali; i portali pubblicano medie degli annunci, che però sono prezzi richiesti, non venduti.
In Italia lo sconto medio tra richiesta e chiusura è storicamente dell'8-12%: le medie dei portali vanno lette al netto di questa forbice.
Molto: annunci con foto professionali, stanze arredate (anche virtualmente) e video ottengono più visite e riducono sconto e giorni di vendita.